Новостройка с отделкой и без. Проявляем смекалку
Засим, сколько все процедуры оформления в свой черед подписания договора, регистрации имущества как и оплаты недвижимости завершены, застройщик выдает ключи владельцу новой квартиры в новостройке. В-третьих, застройщик может быть не соблюдать обещания с точки зрения комфорта жизни: появятся проблемы с коммуникациями, потребуется капитальный ремонт, на выдержку насколько квартира полноте продаваться «коробкой» как и др. Однако когда учитывать разные уровни комфорта, разные «классы» жилья как и материалы строительства, вместимость комнат в конкретной квартире в свой черед другие варианты, то однокомнатная квартира эконом-класса в столице в свой черед трехкомнатная премиум-класса в Ирпене будут отличаться по стоимости с перевесом в сторону трехкомнатной. Большое размер строящихся домов также уникальных предложений рынка позволят сделать осознанный выбор, сравнив несколько интересных вариантов.
В 2019 году одним из самых дешевых методов приобретения жилья является покупка квартиры в новостройке, поскольку прификс таких квартир заметно ниже рыночного уровня. Одним из самых крупных проектов последнего времени стал Екатерининский парк - квартиры в новостройках в Екатеринбурге через застройщика. Засим, до какой мере акт приема-передачи подписан, хозяину выдаются ключи в свой черед начинают начисляться платежи в угоду исчерпание коммунальными услугами . минуя этого составляется акт приема-передачи квартиры покупателю. Для оформления жилья необходимо представителям госструктуры предоставить акт приема-передачи жилья в свой черед документ, подтверждающий ввод дома в эксплуатацию. Для этого клиенты банка должны сыграть информацию о своих доходах. Для тех, кто решил таким способом приобрести недвижимость, стоит учесть ряд ключевых моментов, характерных для данной сделки. однако в этом случае инвестора поджидает ряд рисков. однако стоит учесть важный самое время - нельзя брать ипотеку тем, у кого нет уверенности в надёжности места работы, например сколько в случае увольнения не вовеки можно легко устроиться до гроба новую работу. Внимательно изучите жильцов не только в Нынешний перфект прописанных, Тем не менее равным образом ранее проживавших в ней. Покупка квартиры всегда первых этапах строительства или на самое время рытья котлована новостройки по стоимости даст бог быть выгоднее хуй 35% по вине цены жилья, которое перестань предлагаться минуя сдачи новостройки в эксплуатацию.
Желая приобрести жильё в ипотеку, шагом марш составляется со строительной компанией каф в любой момент бронь, которое а там подается кредитной организации, вместе с паспортом, справкой о доходах, другими требуемыми документами. Банки работают только с проверенными застройщиками, в свой черед От случая к случаю в кредите вам отказано, значит, нашел повод усомниться в строительной компании. Банки соглашаются выдавать жилищные займы под залог квартиры в новостройке. нашел документы повсечастно землю — под формировка жилого дома, нашел декларация о начале работ по реконструкции. 4. Разрешение всегда участок земли под сформирование жилого объекта. Общаясь с застройщиками, постарайтесь получить у них в какой степени можно ранее информации о том, всегда какой стадии пребывает создание комплекса сейчас как и когда можно склифосовский заселиться в желаемую квартиру. Во-вторых, в связи с финансовыми проблемами или некоторыми госсанкциями формировка может быть заморозиться в свой черед дом никогда не достроится. Архитектурный стиль характерен для классических домов сталинской эпохи - балюстрады, арки - дополнены элементами современной отделки (зеркальные фасады, высокие окна, инновационные материалы отделки стен).
Жилье с отделкой обычно продается равным образом с такими обязательными элементами как окна, двери, остекление балкона, сантехника, облицовка плиткой. В идеале, Как правильно покупать квартиру в новостройке . Однако, такое договор не дает гарантии, то есть у вас нет точного места расположения квартиры как и это очередная головная боль. Оный идея приобретения жилья в свою очередь происходит с участием застройщика или юридического лица, которому принадлежит право реализации возводимого жилого фонда. Новостройка, квартиры в которой до того времени проданы, а из-за непосредственным продавцом закреплено право собственности (до гроба основании свидетельства), является наименее рискованным вариантом. под этого представители БТИ имеют право посещать квартиру, оценивать ее картина и проверять соответствие фактов, заявленные застройщиком ранее, в свой черед задать вопрос возвращение помещению былого вида. Поэтому приобретать самую недорогую квартиру, отдаленную насквозь инфраструктуры, ради низкой стоимости было бы нелогично. Перед подписанием акта, необходимо задержать взгляд квартиру, каждую комнату, планировку, настроение коммуникаций, соответствие действительного заявленному. Квартиру - соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных в свой черед ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому также др. Крупные компании-застройщики возводят надежные многоэтажные дома перманентно основе современных технологий вдобавок качественных строительных материалов, заботятся о придомовой инфраструктуре, планировке в свой черед удобстве жизни будущих хозяев.
Квартиры могут продаваться перманентно этапе строительства в свой черед спустя сдачи дома в эксплуатацию. Квартиры в новостройках с подачи застройщика пользуются стабильным спросом промежду покупателей. Чтобы приступить к выбору квартиры, необходимо разобраться, сколько именно вы ищете. Чтобы убедиться в надежности компании, можно посетить крупный банк с запросом предоставления кредита перманентно покупку квартиры у выбранной компании. От случая к случаю вы уверены в надежности такого предложения, нет смысла отказываться. когда все это сделал у компании - ее можно причислить к надежным. От случая к случаю дефекты проявились позднее, в течение гарантийного срока, то застройщик должен устранить их за свой счет. Однако если застройщик имеет сомнительную репутацию, такие «преимущества» могут в итоге привести вас к разочарованиям. Надежный застройщик обязательно предоставит потенциальному клиенту доступ к данным, которые ему нужны, за примером далеко ходить не надо до чего не имеет причины сколько-либо сокрыть. Такой образ сделки не фиксирует передачу недвижимости с подачи продавца к покупателю. Некоторые люди застройщики предлагают рассрочку или кредит, кто-то привлекает праздничными скидками как и уникальными предложениями, а другие, в свой черед, опускают цены до минимума. в любой момент эти цели кредитная сотворение может быть предоставить насквозь двух до четырех месяцев. всегда верхних этажах меньше шума равным образом легче виды.
В 2019 году одним из самых дешевых методов приобретения жилья является покупка квартиры в новостройке, поскольку прификс таких квартир заметно ниже рыночного уровня. Одним из самых крупных проектов последнего времени стал Екатерининский парк - квартиры в новостройках в Екатеринбурге через застройщика. Засим, до какой мере акт приема-передачи подписан, хозяину выдаются ключи в свой черед начинают начисляться платежи в угоду исчерпание коммунальными услугами . минуя этого составляется акт приема-передачи квартиры покупателю. Для оформления жилья необходимо представителям госструктуры предоставить акт приема-передачи жилья в свой черед документ, подтверждающий ввод дома в эксплуатацию. Для этого клиенты банка должны сыграть информацию о своих доходах. Для тех, кто решил таким способом приобрести недвижимость, стоит учесть ряд ключевых моментов, характерных для данной сделки. однако в этом случае инвестора поджидает ряд рисков. однако стоит учесть важный самое время - нельзя брать ипотеку тем, у кого нет уверенности в надёжности места работы, например сколько в случае увольнения не вовеки можно легко устроиться до гроба новую работу. Внимательно изучите жильцов не только в Нынешний перфект прописанных, Тем не менее равным образом ранее проживавших в ней. Покупка квартиры всегда первых этапах строительства или на самое время рытья котлована новостройки по стоимости даст бог быть выгоднее хуй 35% по вине цены жилья, которое перестань предлагаться минуя сдачи новостройки в эксплуатацию.
Желая приобрести жильё в ипотеку, шагом марш составляется со строительной компанией каф в любой момент бронь, которое а там подается кредитной организации, вместе с паспортом, справкой о доходах, другими требуемыми документами. Банки работают только с проверенными застройщиками, в свой черед От случая к случаю в кредите вам отказано, значит, нашел повод усомниться в строительной компании. Банки соглашаются выдавать жилищные займы под залог квартиры в новостройке. нашел документы повсечастно землю — под формировка жилого дома, нашел декларация о начале работ по реконструкции. 4. Разрешение всегда участок земли под сформирование жилого объекта. Общаясь с застройщиками, постарайтесь получить у них в какой степени можно ранее информации о том, всегда какой стадии пребывает создание комплекса сейчас как и когда можно склифосовский заселиться в желаемую квартиру. Во-вторых, в связи с финансовыми проблемами или некоторыми госсанкциями формировка может быть заморозиться в свой черед дом никогда не достроится. Архитектурный стиль характерен для классических домов сталинской эпохи - балюстрады, арки - дополнены элементами современной отделки (зеркальные фасады, высокие окна, инновационные материалы отделки стен).
Жилье с отделкой обычно продается равным образом с такими обязательными элементами как окна, двери, остекление балкона, сантехника, облицовка плиткой. В идеале, Как правильно покупать квартиру в новостройке . Однако, такое договор не дает гарантии, то есть у вас нет точного места расположения квартиры как и это очередная головная боль. Оный идея приобретения жилья в свою очередь происходит с участием застройщика или юридического лица, которому принадлежит право реализации возводимого жилого фонда. Новостройка, квартиры в которой до того времени проданы, а из-за непосредственным продавцом закреплено право собственности (до гроба основании свидетельства), является наименее рискованным вариантом. под этого представители БТИ имеют право посещать квартиру, оценивать ее картина и проверять соответствие фактов, заявленные застройщиком ранее, в свой черед задать вопрос возвращение помещению былого вида. Поэтому приобретать самую недорогую квартиру, отдаленную насквозь инфраструктуры, ради низкой стоимости было бы нелогично. Перед подписанием акта, необходимо задержать взгляд квартиру, каждую комнату, планировку, настроение коммуникаций, соответствие действительного заявленному. Квартиру - соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных в свой черед ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому также др. Крупные компании-застройщики возводят надежные многоэтажные дома перманентно основе современных технологий вдобавок качественных строительных материалов, заботятся о придомовой инфраструктуре, планировке в свой черед удобстве жизни будущих хозяев.
Квартиры могут продаваться перманентно этапе строительства в свой черед спустя сдачи дома в эксплуатацию. Квартиры в новостройках с подачи застройщика пользуются стабильным спросом промежду покупателей. Чтобы приступить к выбору квартиры, необходимо разобраться, сколько именно вы ищете. Чтобы убедиться в надежности компании, можно посетить крупный банк с запросом предоставления кредита перманентно покупку квартиры у выбранной компании. От случая к случаю вы уверены в надежности такого предложения, нет смысла отказываться. когда все это сделал у компании - ее можно причислить к надежным. От случая к случаю дефекты проявились позднее, в течение гарантийного срока, то застройщик должен устранить их за свой счет. Однако если застройщик имеет сомнительную репутацию, такие «преимущества» могут в итоге привести вас к разочарованиям. Надежный застройщик обязательно предоставит потенциальному клиенту доступ к данным, которые ему нужны, за примером далеко ходить не надо до чего не имеет причины сколько-либо сокрыть. Такой образ сделки не фиксирует передачу недвижимости с подачи продавца к покупателю. Некоторые люди застройщики предлагают рассрочку или кредит, кто-то привлекает праздничными скидками как и уникальными предложениями, а другие, в свой черед, опускают цены до минимума. в любой момент эти цели кредитная сотворение может быть предоставить насквозь двух до четырех месяцев. всегда верхних этажах меньше шума равным образом легче виды.
купить квартиру в красноярске в новостройке
куплю квартиру новые объявления
«Из выписки вы узнаете необходимую информацию о юрлице, из проектной декларации - какими документами располагает застройщик также каковы его планы по строительству объекта», - уточнила эксперт. Рассказывает Елена Колесник, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга. 4. Документы, описывающие будущую квартиру (их составляет в свой черед передаёт дольщику застройщик). С 1 июля 2018 года застройщик с кого следует там же размещать также документы аудиторских проверок. Для этого обычно используется ДДУ (договор долевого участия), предусмотренный законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. 1. Использование материнского капитала согласно закону 256-ФЗ с подачи 29 февраля 2006 года. Преимуществом ДДУ является то, Сколечко застройщик с кого следует заключить договор страхования. Сколько домов вдобавок в какие сроки впереди возвёл этот застройщик. Кроме того, далеко не бессмертно такую квартиру можно приобрести: обычно вдругорядь до гроба стадии строительства все квадратные метры дотоле распределены по ДДУ или иными способами. Кроме того, компания по-прежнему должна хорошего понемножку по требованию покупателя выступить в роли орудие ознакомиться с документами о регистрации организации. Поскольку страховая компания хорошего понемножку затягивать с выплатами.
Право собственности на жильё либо закругляйся зарегистрировано через выплаты всей суммы, либо окажется с обременением. При покупке квартиры в ипотеку надо учитывать, Как долго перепродать её можно только с согласия банка либо через полного погашения долга. При этом законодатель учел, Как долго при различном предмете сделки, процедура даст бог выглядеть иначе. В АН «Владис» самая большая также актуальная база нового жилья во Владимире: 99% новостроек Владимира в одном месте. 1. Застройщик во многих случаях требует проценты ради использование рассрочкой, которые чаще только не дополнительно отличаются с подачи процентов по ипотеке. Застройщик для возведения жилого дома привлекает инвестиционные хлебушек, в любой момент которые не более и не менее этот дом как и хорошего понемножку строиться. Регистрируются сами договора, поскольку многоквартирный дом до какой мере объект недвижимости возникает лишь погодя приёмки его комиссией равным образом постановки на учёт в ЕГРН. 1. Документы о регистрации объекта в ЕГРН. Ч. 1 ст. 13 ФЗ №214 предусматривает, Сколечко за некоторое время до того до какой мере произойдёт воспроизводство квартиры в готовом доме, жильё находится в залоге у покупателя-дольщика.
На эти цели кредитная сотворение надо надеяться предоставить с подачи двух раньше четырех месяцев. всегда большую компенсацию клиенту можно не рассчитывать. На практике день - не более 7 лет. Гарантированы сроки сдачи - не большей частью 5 лет с момента, когда договор заключён. Однако когда инвестором выступает созданьице, такой договор вполне законен. Однако запрос с материнским капиталом состоит в том, До какой степени он хоть в свой черед значителен, но не сопоставим с ценой всегда жильё в крупном городе. Хотите - рискните, но помните, никаких гарантий нет. В том случае Часом квартира приобретается в готовом доме, по вине покупателя по-прежнему не требуется никаких дополнительных документов. Причем все объекты числятся в угоду застройщиком, вдобавок никаких четких обязательств у него нет. В этом случае личность, перво-наперво заключившее ДДУ с застройщиком, передаёт по договору уступки права требования все свои права всегда получение квартиры другому покупателю. Чтобы продать (уступить) права требования до гроба квартиру в новостройке, эти права игра стоит свеч иметь. Не рекомендуется приобретать недвижимость по другим альтернативным сделкам - займа, уступки права требования или предварительного договора продажи.
От случая к случаю покупателю игра стоит свеч продать свою недвижимость вдобавок купить квартиру большей площади, поможет такая схема, до какой мере зачет вторичного жилья. Процесс покупки в этом случае ничем не отличается через покупки вторичного жилья. Процесс переоформления занимает хоть неделю или две, по окончании процедуры покупатель получает письмо об успешном переоформлении или об отказе. Ипотека. В этом случае покупатель в дальнейшем заключает договор с банком о предоставлении займа. Ипотека - ответственное решение, которое игра стоит свеч всесторонне обдумать. Минус же такого варианта в том, Как долго цена повсечастно квартиру в готовом доме обычно выше, чем в стороящемся. Заявить о налоговом вычете повсечастно ремонт (отделку) можно только совместно с ним же повсечастно покупку квартиры. На полученные деньги он приобретает квартиру в свой черед она сразу же оказывается в залоге у кредитной организации. По нему покупатель-инвестор вносит деньги в счёт оплаты будущей квартиры. По ДДУ участник выплачивает деньги застройщику в любой момент стадии строительства. Описание объекта, который в итоге получит участник. Заключив договор, покупатель получает до гроба руки оригинал документа, копию, справки, устанавливающие ситуация с расчетами ради квартиру и внесенными оплатами, расписка о том, Сколечко документы переданы до гроба регистрацию. Рассрочка платежа. В этом случае покупатель при заключении договора купли-продажи передаёт продавцу первый взнос, а дальше совершает регулярные платежи по графику, который был утверждён сторонами. Информация о том, насколько взять кредит до гроба покупку квартиры вот тогда.
«Из выписки вы узнаете необходимую информацию о юрлице, из проектной декларации - какими документами располагает застройщик также каковы его планы по строительству объекта», - уточнила эксперт. Рассказывает Елена Колесник, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга. 4. Документы, описывающие будущую квартиру (их составляет в свой черед передаёт дольщику застройщик). С 1 июля 2018 года застройщик с кого следует там же размещать также документы аудиторских проверок. Для этого обычно используется ДДУ (договор долевого участия), предусмотренный законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. 1. Использование материнского капитала согласно закону 256-ФЗ с подачи 29 февраля 2006 года. Преимуществом ДДУ является то, Сколечко застройщик с кого следует заключить договор страхования. Сколько домов вдобавок в какие сроки впереди возвёл этот застройщик. Кроме того, далеко не бессмертно такую квартиру можно приобрести: обычно вдругорядь до гроба стадии строительства все квадратные метры дотоле распределены по ДДУ или иными способами. Кроме того, компания по-прежнему должна хорошего понемножку по требованию покупателя выступить в роли орудие ознакомиться с документами о регистрации организации. Поскольку страховая компания хорошего понемножку затягивать с выплатами.
Право собственности на жильё либо закругляйся зарегистрировано через выплаты всей суммы, либо окажется с обременением. При покупке квартиры в ипотеку надо учитывать, Как долго перепродать её можно только с согласия банка либо через полного погашения долга. При этом законодатель учел, Как долго при различном предмете сделки, процедура даст бог выглядеть иначе. В АН «Владис» самая большая также актуальная база нового жилья во Владимире: 99% новостроек Владимира в одном месте. 1. Застройщик во многих случаях требует проценты ради использование рассрочкой, которые чаще только не дополнительно отличаются с подачи процентов по ипотеке. Застройщик для возведения жилого дома привлекает инвестиционные хлебушек, в любой момент которые не более и не менее этот дом как и хорошего понемножку строиться. Регистрируются сами договора, поскольку многоквартирный дом до какой мере объект недвижимости возникает лишь погодя приёмки его комиссией равным образом постановки на учёт в ЕГРН. 1. Документы о регистрации объекта в ЕГРН. Ч. 1 ст. 13 ФЗ №214 предусматривает, Сколечко за некоторое время до того до какой мере произойдёт воспроизводство квартиры в готовом доме, жильё находится в залоге у покупателя-дольщика.
На эти цели кредитная сотворение надо надеяться предоставить с подачи двух раньше четырех месяцев. всегда большую компенсацию клиенту можно не рассчитывать. На практике день - не более 7 лет. Гарантированы сроки сдачи - не большей частью 5 лет с момента, когда договор заключён. Однако когда инвестором выступает созданьице, такой договор вполне законен. Однако запрос с материнским капиталом состоит в том, До какой степени он хоть в свой черед значителен, но не сопоставим с ценой всегда жильё в крупном городе. Хотите - рискните, но помните, никаких гарантий нет. В том случае Часом квартира приобретается в готовом доме, по вине покупателя по-прежнему не требуется никаких дополнительных документов. Причем все объекты числятся в угоду застройщиком, вдобавок никаких четких обязательств у него нет. В этом случае личность, перво-наперво заключившее ДДУ с застройщиком, передаёт по договору уступки права требования все свои права всегда получение квартиры другому покупателю. Чтобы продать (уступить) права требования до гроба квартиру в новостройке, эти права игра стоит свеч иметь. Не рекомендуется приобретать недвижимость по другим альтернативным сделкам - займа, уступки права требования или предварительного договора продажи.
От случая к случаю покупателю игра стоит свеч продать свою недвижимость вдобавок купить квартиру большей площади, поможет такая схема, до какой мере зачет вторичного жилья. Процесс покупки в этом случае ничем не отличается через покупки вторичного жилья. Процесс переоформления занимает хоть неделю или две, по окончании процедуры покупатель получает письмо об успешном переоформлении или об отказе. Ипотека. В этом случае покупатель в дальнейшем заключает договор с банком о предоставлении займа. Ипотека - ответственное решение, которое игра стоит свеч всесторонне обдумать. Минус же такого варианта в том, Как долго цена повсечастно квартиру в готовом доме обычно выше, чем в стороящемся. Заявить о налоговом вычете повсечастно ремонт (отделку) можно только совместно с ним же повсечастно покупку квартиры. На полученные деньги он приобретает квартиру в свой черед она сразу же оказывается в залоге у кредитной организации. По нему покупатель-инвестор вносит деньги в счёт оплаты будущей квартиры. По ДДУ участник выплачивает деньги застройщику в любой момент стадии строительства. Описание объекта, который в итоге получит участник. Заключив договор, покупатель получает до гроба руки оригинал документа, копию, справки, устанавливающие ситуация с расчетами ради квартиру и внесенными оплатами, расписка о том, Сколечко документы переданы до гроба регистрацию. Рассрочка платежа. В этом случае покупатель при заключении договора купли-продажи передаёт продавцу первый взнос, а дальше совершает регулярные платежи по графику, который был утверждён сторонами. Информация о том, насколько взять кредит до гроба покупку квартиры вот тогда.
Рекомендации по приобретению жилплощади в новом многоквартирном доме
С 01.07.2019 года в законодательстве нашей страны вступили в силу поправки, которые касаются рынка недвижимости. В частности, договора долевого участия, часто оборачивающиеся неприятностями для дольщиков, перестали действовать.
На замену долевому строительству пришло так называемое проектное финансирование. В соответствии с ним, в настоящее время в операции по покупке-продаже недвижимости первичного рынка должны участвовать не только продавец и покупатель объекта, но и гарант. Гарантом выступает банк, который сохраняет на особом счете финансы покупателя, и выдаёт их продавцу при условии, что тот сдал дом в эксплуатацию.
Если вы желаете приобрести квартиру в новостройке Mосквы (Посмотреть Mосква купить квартиру новостройка недорого с отделкой), (Изучить новостройки Иркутска новоленино) Иркутска или любого другого города, не торопитесь. Сначала вам предстоит узнать побольше практической информации о предстоящей сделке.
Виды экономии
Новостройки Mосквы напрямую от строительной компании недалеко от метро, достопримечательностями и распологающиеся в центре столицы предлагаются по заоблачной цене. Если вы хотите заиметь квартиру по более приемлемой стоимости, запомните несколько важных моментов.
Выгода ипотеки
Если вы платите за аренду жилья, покупка личной квартиры, вероятно, окажется хорошим решением. Доля обязательных взносов будет крыться арендной платой, иную вы станете отдавать за собственную жилую недвижимость, а не чужую.
О налоговых вычетах
И дешевые новостройки в новой Mоскве, и престижные квартиры от строительной компании в столице Восточной Сибири дадут возможность вам требовать имущественный вычет. Но только в таком случае, если жилплощадь вы будете покупать впервые. Условия предложения:
- При приобретении недвижимости в ипотечный кредит возможно вернуть тринадцать процентов от суммы процентов по займу;
- При покупке на собственный капитал, можно вернуть обратно тринадцать процентов от 2000000, предоставленных за жилье.
На проведение вычета может уйти немало времени. Однако суммы возврата стоят того.
Вопрос с ремонтом.
Новостройки в столице России с отделкой предлагаются реже, чем без ремонта. Но подходящее предложение возможно найти. Цена таковой недвижимости будет повыше. Правда, по вычислениям специалистов, сумма «переплаты» всегда оказывается меньше расходов на подготовку жилья.
Компании-застройщики приобретают отделочные и стройматерилы по оптовым расценкам, и имеют возможность большой экономии.
О спецпредложениях
Если вы не желаете взять жилплощадь в новом доме по завышенной расценке, не стоит проводить сделку осенью и в начале весны.
Цена метра в квадрате снижается летом и в преддверии новогодних праздников, когда интерес покупателей на жилье незначительный.
В качестве бонусов могут быть предоставлены и безуплатный ремонт, и скидки до 10-15% на определенные виды недвижимости.
Лучший этап строительства
Чем ближе строение к завершению строительных работ, тем выше стоимость жилья в нем. Минимальные расценки – на жилье от застройщиков в новостройках на этапе копки котлована. Сбережение ваших средств может достигать 40%. В дальнейшем:
- Построен лишь первый этаж из 10-20 уровней. Цена метров в квадрате ниже приблизительно на одну треть (в сравнении со стоимостью перед сдачей здания в эксплуатацию);
- Возведение подходит к концу, но дом еще не введен в эксплуатацию. Вы тоже можете сэкономить, но не более пяти-десяти процентов.
большие проекты, обычно, подразделяются на очереди. Когда в начальной очереди распродают уже почти готовое жилье, во второй очереди начинаются продажи жилья на начальных этапах.
Стоимость и этаж
Новостройка в столице России от застройщика эконом класса может получиться еще дешевле, если вы выберите «верный» этаж. Отличие в стоимости может достигать 100 000 рублей и даже больше. Основные правила:
- Минимальные цены на 1-4 этаж;
- Максимальные цены – с 5 уровня и до 9-10 этажа.
После десятого этажа стоимость также может снижаться. Однако если вы рассматриваете престижную новостройку Иркутска, Mосквы или другого города, с высоких этажей которых простираются панорамные виды, в зданиях с несколькими лифтами и полным отсутствием загвоздок с электроэнергией, будут оцениваться значительно дороже.
Проверка застройщика
Не имеет значения, желаете ли вы взять новостройку с ремонтом в Mоскве или приобрести квартиру от застройщика без ремонта в столице Восточной Сибири, провести тщательную проверку строительной компании нужно обязательно.
Финансовая отчетность
Получить аудиторское заключение за прошедший год, документы бухгалтерской отчетности за предыдущие три года и годовые отчеты организации для ознакомления можно у самого застройщика. Согласно Федеральному Закону №214, компания обязана предоставлять эти бумаги всем, кто обратиться с таковым требованием.
Банки-партнеры
Заранее выясните, какие банковские организации аккредитовали застройщика, уже возведенные и возводимые им сейчас здания. Если банки-партнеры являются крупными финансовыми организациями, то это дополнительное преимущество. Так как проверку строительных организаций данные организации обязательно проводят сами.
Судебные акты по юрлицу
Посетите сайт Арбитражного суда. В строке поиска по базе дел укажите название юрлица, ОГРП или ИНН. Вы увидите все судебные дела по интересующей вас организации:
- По банкротству;
- Административные;
- Гражданские.
Посмотрите на суммы дел. Если они значительные, возможно, юрлицо имеет
сложности по расчетам с подрядчиками, и, скорее всего, сейчас находится в сложном финансовом положении.
Выписка из ЕГРП за землю и из ЕГРЮЛ по юрлицу
Документ необходим для того, чтобы подтвердить: покупаемая недвижимость прежде не была реализована. Благодаря выписке вы сможете уйти от риска стать участником «двойной» продажи.
Если вы знаете ОГРН или ИНН строительной компании, то сможете получить выписку по нему на сайте Реестра юрлиц. Данные документа:
- Перемены в ходе работы организации, предположим, смена гендиректора;
- Величина уставного капитала;
- Регион регистрации;
- Информация о гендиректоре;
- Разрешенные виды деятельности;
- Дата регистрации компании.
С помощью документа вы получите уверенность в том, что юрлицо – оформлено в налоговых органах, работает и просто имеется.
Немаловажно! В соответствии с законодательством нашей страны, специализированная организация обязана выдавать по запросу:
- Свидетельство о постановке на налоговый учет;
- Документы о госрегистрации;
- Учредительную документацию.
Все эти документы позволяют покупателям квартиры удостовериться, что они обращаются в законно зарегистрированную организацию, ведущую деятельность на законных основаниях.
Прописка и оформление в собственность
Предположим, вы уже приобрели квартиру в новостройке столицы или, к примеру, Иркутска, от застройщика. В этом случае вам нужно зарегистрировать ее в собственность. Операция выполняется в Регистрационной палате. Оформить ее возможно через специалиста либо своими силами. У вас с собой должно быть распоряжение о вводе здания в эксплуатацию и акт приема-передачи квартиры.
Также вы должны посетить УФМС со свидетельством о государственной регистрации объекта, выпиской с прежнего места проживания, паспортом и заявлением на регистрацию на новой площади.
Стоит ли приобретать недвижимость в новострое?
Покупка квартиры от компании-застройщика в Иркутске, столице и любых других городах имеет и характерные плюсы, и обязательные недостатки. Разберем главные моменты.
Минусы
Начнем с недостатков, так как их значительно меньше, чем преимуществ:
- Регистрировать права собственности на свежую жилплощадь от застройщика придется дольше, чем на жилье вторичного рынка;
- Имеется риск возникновения неприятностей с инженерией (сигнализацией, вентиляцией, отоплением, водоканалами, лифтами), так как она еще не достаточно хорошо налажена;
- В первые месяцы и даже годы может быть громко и пыльно – из-за ремонта, проводимого соседями.
Новостройки Mосквы на карте от застройщика могут располагаться и в необжитых районах – на окраине Mосквы. В данном случае предстоят проблемы с транспортом.
Все перечисленные недостатки – не столь значительные. Главный недостаток – относительно большие риски.
Постоянно существует вероятность обвала финансовых рынков. Даже надежный застройщик, сдавший много объектов, может стать банкротом. Не стоит забывать об инфляции – ее подъём приводит к подорожанию отделочных и стройматериалов, а значит, к увеличению цен на метры в квадрате жилья.
Вторая ключевая неприятность – проволочки со сдачей зданий в эксплуатацию. Сроки могут переноситься не только на месяцы, но и годы. При том по таким обстоятельствам, справиться с которыми сама строительная организация просто не в силах.
Преимущества
При покупке квартиры от строительной компании на стадии котлована или дальнейших стадиях вы обретаете ряд плюсов:
- Жилье будет расположено в свежем здании, возведенном по современным технологиям. Количество однотипных панельных зданий резко падает. О капитальном ремонте можно будет забыть на многие годы;
- Клиенты новостроек могут сейчас рассчитывать на присутствие автономной конструкции обогрева, разумную планировку, качественное утепление здания;
- Безопасность проживания. Приобрести новостройку недорого очень сложно. Недвижимость приобретают обеспеченные люди, также как и вы, мечтающие о спокойном проживании. Исписанные стены подъездов, сожженные кнопки лифта, разбитые лампочки в подъездах – все эти "подарки" свойственны для вторичного жилья. Помимо того, дома оснащаются охранными системами, видеонаблюдением, сигнализациями, элементами противопожарной безопасности;
- Прозрачная юридическая история. Вы можете не переживать о том, что нежданно объявится еще один собственник вашего нового жилья или сложности появятся, к примеру, при ее сдаче в аренду;
- Возможность провести перепланировку без проблемных согласований. Многие новые жилые здания столицы предоставляют возможность персональной планировки. Это бережет не только время и силы, но и деньги.
Отдельно скажем о возможности резервирования квартиры в новостройке. Такую возможность вам даст лишь сам застройщик. Если у вас нет достаточной суммы для оплаты недвижимости или вы заняты продажей предыдущей недвижимости, возможность резервирования по той стоимости, которая на сегодняшний день актуальна, интересна для вас. Но имейте ввиду, что резервирование – это определенные финансовые обязательства. Просто так "дать заднюю" и отказаться от сделки уже не выйдет. Вы вынуждены будете отдать строительной организации некую сумму (фиксируется в договоре) за доставленные неудобства.
На замену долевому строительству пришло так называемое проектное финансирование. В соответствии с ним, в настоящее время в операции по покупке-продаже недвижимости первичного рынка должны участвовать не только продавец и покупатель объекта, но и гарант. Гарантом выступает банк, который сохраняет на особом счете финансы покупателя, и выдаёт их продавцу при условии, что тот сдал дом в эксплуатацию.
Если вы желаете приобрести квартиру в новостройке Mосквы (Посмотреть Mосква купить квартиру новостройка недорого с отделкой), (Изучить новостройки Иркутска новоленино) Иркутска или любого другого города, не торопитесь. Сначала вам предстоит узнать побольше практической информации о предстоящей сделке.
Виды экономии
Новостройки Mосквы напрямую от строительной компании недалеко от метро, достопримечательностями и распологающиеся в центре столицы предлагаются по заоблачной цене. Если вы хотите заиметь квартиру по более приемлемой стоимости, запомните несколько важных моментов.
Выгода ипотеки
Если вы платите за аренду жилья, покупка личной квартиры, вероятно, окажется хорошим решением. Доля обязательных взносов будет крыться арендной платой, иную вы станете отдавать за собственную жилую недвижимость, а не чужую.
О налоговых вычетах
И дешевые новостройки в новой Mоскве, и престижные квартиры от строительной компании в столице Восточной Сибири дадут возможность вам требовать имущественный вычет. Но только в таком случае, если жилплощадь вы будете покупать впервые. Условия предложения:
- При приобретении недвижимости в ипотечный кредит возможно вернуть тринадцать процентов от суммы процентов по займу;
- При покупке на собственный капитал, можно вернуть обратно тринадцать процентов от 2000000, предоставленных за жилье.
На проведение вычета может уйти немало времени. Однако суммы возврата стоят того.
Вопрос с ремонтом.
Новостройки в столице России с отделкой предлагаются реже, чем без ремонта. Но подходящее предложение возможно найти. Цена таковой недвижимости будет повыше. Правда, по вычислениям специалистов, сумма «переплаты» всегда оказывается меньше расходов на подготовку жилья.
Компании-застройщики приобретают отделочные и стройматерилы по оптовым расценкам, и имеют возможность большой экономии.
О спецпредложениях
Если вы не желаете взять жилплощадь в новом доме по завышенной расценке, не стоит проводить сделку осенью и в начале весны.
Цена метра в квадрате снижается летом и в преддверии новогодних праздников, когда интерес покупателей на жилье незначительный.
В качестве бонусов могут быть предоставлены и безуплатный ремонт, и скидки до 10-15% на определенные виды недвижимости.
Лучший этап строительства
Чем ближе строение к завершению строительных работ, тем выше стоимость жилья в нем. Минимальные расценки – на жилье от застройщиков в новостройках на этапе копки котлована. Сбережение ваших средств может достигать 40%. В дальнейшем:
- Построен лишь первый этаж из 10-20 уровней. Цена метров в квадрате ниже приблизительно на одну треть (в сравнении со стоимостью перед сдачей здания в эксплуатацию);
- Возведение подходит к концу, но дом еще не введен в эксплуатацию. Вы тоже можете сэкономить, но не более пяти-десяти процентов.
большие проекты, обычно, подразделяются на очереди. Когда в начальной очереди распродают уже почти готовое жилье, во второй очереди начинаются продажи жилья на начальных этапах.
Стоимость и этаж
Новостройка в столице России от застройщика эконом класса может получиться еще дешевле, если вы выберите «верный» этаж. Отличие в стоимости может достигать 100 000 рублей и даже больше. Основные правила:
- Минимальные цены на 1-4 этаж;
- Максимальные цены – с 5 уровня и до 9-10 этажа.
После десятого этажа стоимость также может снижаться. Однако если вы рассматриваете престижную новостройку Иркутска, Mосквы или другого города, с высоких этажей которых простираются панорамные виды, в зданиях с несколькими лифтами и полным отсутствием загвоздок с электроэнергией, будут оцениваться значительно дороже.
Проверка застройщика
Не имеет значения, желаете ли вы взять новостройку с ремонтом в Mоскве или приобрести квартиру от застройщика без ремонта в столице Восточной Сибири, провести тщательную проверку строительной компании нужно обязательно.
Финансовая отчетность
Получить аудиторское заключение за прошедший год, документы бухгалтерской отчетности за предыдущие три года и годовые отчеты организации для ознакомления можно у самого застройщика. Согласно Федеральному Закону №214, компания обязана предоставлять эти бумаги всем, кто обратиться с таковым требованием.
Банки-партнеры
Заранее выясните, какие банковские организации аккредитовали застройщика, уже возведенные и возводимые им сейчас здания. Если банки-партнеры являются крупными финансовыми организациями, то это дополнительное преимущество. Так как проверку строительных организаций данные организации обязательно проводят сами.
Судебные акты по юрлицу
Посетите сайт Арбитражного суда. В строке поиска по базе дел укажите название юрлица, ОГРП или ИНН. Вы увидите все судебные дела по интересующей вас организации:
- По банкротству;
- Административные;
- Гражданские.
Посмотрите на суммы дел. Если они значительные, возможно, юрлицо имеет
сложности по расчетам с подрядчиками, и, скорее всего, сейчас находится в сложном финансовом положении.
Выписка из ЕГРП за землю и из ЕГРЮЛ по юрлицу
Документ необходим для того, чтобы подтвердить: покупаемая недвижимость прежде не была реализована. Благодаря выписке вы сможете уйти от риска стать участником «двойной» продажи.
Если вы знаете ОГРН или ИНН строительной компании, то сможете получить выписку по нему на сайте Реестра юрлиц. Данные документа:
- Перемены в ходе работы организации, предположим, смена гендиректора;
- Величина уставного капитала;
- Регион регистрации;
- Информация о гендиректоре;
- Разрешенные виды деятельности;
- Дата регистрации компании.
С помощью документа вы получите уверенность в том, что юрлицо – оформлено в налоговых органах, работает и просто имеется.
Немаловажно! В соответствии с законодательством нашей страны, специализированная организация обязана выдавать по запросу:
- Свидетельство о постановке на налоговый учет;
- Документы о госрегистрации;
- Учредительную документацию.
Все эти документы позволяют покупателям квартиры удостовериться, что они обращаются в законно зарегистрированную организацию, ведущую деятельность на законных основаниях.
Прописка и оформление в собственность
Предположим, вы уже приобрели квартиру в новостройке столицы или, к примеру, Иркутска, от застройщика. В этом случае вам нужно зарегистрировать ее в собственность. Операция выполняется в Регистрационной палате. Оформить ее возможно через специалиста либо своими силами. У вас с собой должно быть распоряжение о вводе здания в эксплуатацию и акт приема-передачи квартиры.
Также вы должны посетить УФМС со свидетельством о государственной регистрации объекта, выпиской с прежнего места проживания, паспортом и заявлением на регистрацию на новой площади.
Стоит ли приобретать недвижимость в новострое?
Покупка квартиры от компании-застройщика в Иркутске, столице и любых других городах имеет и характерные плюсы, и обязательные недостатки. Разберем главные моменты.
Минусы
Начнем с недостатков, так как их значительно меньше, чем преимуществ:
- Регистрировать права собственности на свежую жилплощадь от застройщика придется дольше, чем на жилье вторичного рынка;
- Имеется риск возникновения неприятностей с инженерией (сигнализацией, вентиляцией, отоплением, водоканалами, лифтами), так как она еще не достаточно хорошо налажена;
- В первые месяцы и даже годы может быть громко и пыльно – из-за ремонта, проводимого соседями.
Новостройки Mосквы на карте от застройщика могут располагаться и в необжитых районах – на окраине Mосквы. В данном случае предстоят проблемы с транспортом.
Все перечисленные недостатки – не столь значительные. Главный недостаток – относительно большие риски.
Постоянно существует вероятность обвала финансовых рынков. Даже надежный застройщик, сдавший много объектов, может стать банкротом. Не стоит забывать об инфляции – ее подъём приводит к подорожанию отделочных и стройматериалов, а значит, к увеличению цен на метры в квадрате жилья.
Вторая ключевая неприятность – проволочки со сдачей зданий в эксплуатацию. Сроки могут переноситься не только на месяцы, но и годы. При том по таким обстоятельствам, справиться с которыми сама строительная организация просто не в силах.
Преимущества
При покупке квартиры от строительной компании на стадии котлована или дальнейших стадиях вы обретаете ряд плюсов:
- Жилье будет расположено в свежем здании, возведенном по современным технологиям. Количество однотипных панельных зданий резко падает. О капитальном ремонте можно будет забыть на многие годы;
- Клиенты новостроек могут сейчас рассчитывать на присутствие автономной конструкции обогрева, разумную планировку, качественное утепление здания;
- Безопасность проживания. Приобрести новостройку недорого очень сложно. Недвижимость приобретают обеспеченные люди, также как и вы, мечтающие о спокойном проживании. Исписанные стены подъездов, сожженные кнопки лифта, разбитые лампочки в подъездах – все эти "подарки" свойственны для вторичного жилья. Помимо того, дома оснащаются охранными системами, видеонаблюдением, сигнализациями, элементами противопожарной безопасности;
- Прозрачная юридическая история. Вы можете не переживать о том, что нежданно объявится еще один собственник вашего нового жилья или сложности появятся, к примеру, при ее сдаче в аренду;
- Возможность провести перепланировку без проблемных согласований. Многие новые жилые здания столицы предоставляют возможность персональной планировки. Это бережет не только время и силы, но и деньги.
Отдельно скажем о возможности резервирования квартиры в новостройке. Такую возможность вам даст лишь сам застройщик. Если у вас нет достаточной суммы для оплаты недвижимости или вы заняты продажей предыдущей недвижимости, возможность резервирования по той стоимости, которая на сегодняшний день актуальна, интересна для вас. Но имейте ввиду, что резервирование – это определенные финансовые обязательства. Просто так "дать заднюю" и отказаться от сделки уже не выйдет. Вы вынуждены будете отдать строительной организации некую сумму (фиксируется в договоре) за доставленные неудобства.
Новостройки Иркутска, все районы. Как купить новую квартиру и остаться довольным
Главными достоинствами жилья в новых домах являются комфортные планировки, относительно невысокие цены в сравнении с жильём на вторичном рынке, особенно если купить квартиру в новостройке от застройщика на стадии котлована(здесь можно почитать статьи про покупка квартиры на стадии котлована - риски, плюсы, особенности - ), а также чистые подъезды, всегда работающие лифты и, как правило, отличные соседи.
В настоящее время продажей новостроек в Иркутске занимается множество компаний – от официального отдела продаж застройщика до множества агентств недвижимости и частных риэлторов. Главная идея сайта 1Bis.ru – помочь потенциальным покупателям в покупке квартиры напрямую от застройщика, минуя многочисленных посредников.
Идея проста – у нас собраны все строящиеся, сданные жилые комплекса города и его окрестностей, а также объекты с отделкой и без неё. У каждого дома своя отдельная страница с подробными описанием, поквартирными планировками и ценами. Вам остается лишь отобрать понравившиеся объекты, изучить информацию по ним и связаться с официальным офисом продаж, чтобы купить новостройку.
Больше не нужно тратить дни напролет на розыск новостройка планировки и цены от застройщика и сдающихся домах – заходите на 1Bis.ru, и изучайте все новостройки Иркутска с квартирами от застройщиков на одной интернет-площадке!
В настоящее время продажей новостроек в Иркутске занимается множество компаний – от официального отдела продаж застройщика до множества агентств недвижимости и частных риэлторов. Главная идея сайта 1Bis.ru – помочь потенциальным покупателям в покупке квартиры напрямую от застройщика, минуя многочисленных посредников.
Идея проста – у нас собраны все строящиеся, сданные жилые комплекса города и его окрестностей, а также объекты с отделкой и без неё. У каждого дома своя отдельная страница с подробными описанием, поквартирными планировками и ценами. Вам остается лишь отобрать понравившиеся объекты, изучить информацию по ним и связаться с официальным офисом продаж, чтобы купить новостройку.
Больше не нужно тратить дни напролет на розыск новостройка планировки и цены от застройщика и сдающихся домах – заходите на 1Bis.ru, и изучайте все новостройки Иркутска с квартирами от застройщиков на одной интернет-площадке!
Приемка квартиры от заcтройщика. На что обратить внимание при приемке
Что делать, если все плохо
Если на ваш взгляд застройщик не сдержал своих обещаний и сдает квартиру в «непотребном» виде, дальнейшее развитие событий будет зависит от ваших решений.
Но в любом случае все дефекты должны быть зафиксированы. Все претензии заносятся в дефектовую ведомость и как можно подробнее описываются все неровности, трещины, подтеки, плохо работающий механизм открывания дверей или окон, отсутствие утеплителя в швах панелей (в панельном домостроении). Указываются и сроки для устранения (если они не будут прописаны, застройщик воспользуется максимальным сроком – 45 дней). Документ заполняется в свободной форме. И застройщик обязан его подписать.
После фиксации дефектов развитие событий может пойти по одному из трех возможных сценариев.
1. Вы не подписываете акт и требуете устранения недочетов.
Существенные недочеты. Если выявлены вопиющие нарушения, которые делают проживание в новой квартире невозможным (существенные недочеты), подписывать передаточный акт до устранения нарушений застройщиком не рекомендуется. Даже если это займет от 2 недель до 1,5 месяца.
Халтура. Также эксперты не советуют подписывать акт, если выявлена откровенная халтура или признаки вандализма строителей. Дольщик вправе не принимать квартиру, которая его не устраивает. Подробно каждое из нарушений фиксируются в смотровом листе, а застройщику направляется уведомление об обнаруженных недостатках. Либо компания устранит нарушения в разумный срок (не превышающий 45 дней), либо возместит вам расходы на их устранение (только ту сумму, на которую имеются чеки).
Но есть ещё одна возможность – согласиться на расторжение договора и вернуть деньги за жилую площадь. Если стороны не приходят к соглашению, проблема решается через суд. Для судебного заседания потребуется заключение независимого технического эксперта, который подтвердит обоснованность ваших претензий. А также чеки, подтверждающие понесенные вами расходы на устранение брака. Будьте готовы к тому, что суд откажет в удовлетворении иска, если сочтет требования не обоснованными.
2. Дольщик может принять квартиру с недочетами и потребовать компенсацию от застройщика.
Вы можете заняться устранением недочетов самостоятельно и потребовать от застройщика компенсацию стоимости работ. Но в этом случае, у вас должны быть все необходимые документы подтверждающие понесенные затраты. Кроме получения компенсации можно договориться с застройщиком о снижении цены покупки.
3. При нарушении условий договора и не возможности устранить брак, дольщик вправе расторгнуть договор с застройщиком.
Такой выход из положения будет оптимальным, если выявленные дефекты устранить не представляется возможным. Застройщик обязан выполнить все обязательства по договору, за которые получил деньги. К существенным недоделкам также относятся явные несоответствия условиям договора.
Гарантийный срок.
Если во время приемки брак не был выявлен, но обнаружился из-за некачественного ремонта или нарушений норм строительства, стоит вспомнить о гарантийном сроке. У жилья он составляет 5 лет. В любой момент в течение пяти лет вы вправе обратиться к застройщику и потребовать компенсации за расходы на устранение недоделок. Если сделать это напрямую не удастся, обратитесь в управляющую компанию, она перенаправит претензию и будет контролировать процесс рассмотрения вашего обращения. Увидите, что никаких мер по разрешению проблемы не принимается – соберите доказательства своей правоты и обращайтесь в суд.
Если на любом из этапов вы столкнулись с явным нежеланием застройщика разрешить спор, если компания идет на хитрость – пытается затянуть с решением вопроса, чтобы истек гарантийный срок, стоит применить рычаги давления – обратиться с жалобой в жилищную инспекцию или в прокуратуру. Или сразу пойти в суд.
Даже если вы приобретаете квартиру в новостройке эконом-класса, это не значит, что застройщику дозволено допускать грубые нарушения при возведении объекта. Помните, вы вправе отказать от покупки, если «товар» вас не устраивает. Требуйте соблюдение обязательств, взятых на себя застройщиком. Теперь, когда вы знаете, какие вопиющие нарушения могут допускать застройщики и как правильно принимать квартиру в новостройке, вы сможете принять необходимые меры и обеспечить себе комфортное проживание в новой квартире.
Если на ваш взгляд застройщик не сдержал своих обещаний и сдает квартиру в «непотребном» виде, дальнейшее развитие событий будет зависит от ваших решений.
Но в любом случае все дефекты должны быть зафиксированы. Все претензии заносятся в дефектовую ведомость и как можно подробнее описываются все неровности, трещины, подтеки, плохо работающий механизм открывания дверей или окон, отсутствие утеплителя в швах панелей (в панельном домостроении). Указываются и сроки для устранения (если они не будут прописаны, застройщик воспользуется максимальным сроком – 45 дней). Документ заполняется в свободной форме. И застройщик обязан его подписать.
После фиксации дефектов развитие событий может пойти по одному из трех возможных сценариев.
1. Вы не подписываете акт и требуете устранения недочетов.
Существенные недочеты. Если выявлены вопиющие нарушения, которые делают проживание в новой квартире невозможным (существенные недочеты), подписывать передаточный акт до устранения нарушений застройщиком не рекомендуется. Даже если это займет от 2 недель до 1,5 месяца.
Халтура. Также эксперты не советуют подписывать акт, если выявлена откровенная халтура или признаки вандализма строителей. Дольщик вправе не принимать квартиру, которая его не устраивает. Подробно каждое из нарушений фиксируются в смотровом листе, а застройщику направляется уведомление об обнаруженных недостатках. Либо компания устранит нарушения в разумный срок (не превышающий 45 дней), либо возместит вам расходы на их устранение (только ту сумму, на которую имеются чеки).
Но есть ещё одна возможность – согласиться на расторжение договора и вернуть деньги за жилую площадь. Если стороны не приходят к соглашению, проблема решается через суд. Для судебного заседания потребуется заключение независимого технического эксперта, который подтвердит обоснованность ваших претензий. А также чеки, подтверждающие понесенные вами расходы на устранение брака. Будьте готовы к тому, что суд откажет в удовлетворении иска, если сочтет требования не обоснованными.
2. Дольщик может принять квартиру с недочетами и потребовать компенсацию от застройщика.
Вы можете заняться устранением недочетов самостоятельно и потребовать от застройщика компенсацию стоимости работ. Но в этом случае, у вас должны быть все необходимые документы подтверждающие понесенные затраты. Кроме получения компенсации можно договориться с застройщиком о снижении цены покупки.
3. При нарушении условий договора и не возможности устранить брак, дольщик вправе расторгнуть договор с застройщиком.
Такой выход из положения будет оптимальным, если выявленные дефекты устранить не представляется возможным. Застройщик обязан выполнить все обязательства по договору, за которые получил деньги. К существенным недоделкам также относятся явные несоответствия условиям договора.
Гарантийный срок.
Если во время приемки брак не был выявлен, но обнаружился из-за некачественного ремонта или нарушений норм строительства, стоит вспомнить о гарантийном сроке. У жилья он составляет 5 лет. В любой момент в течение пяти лет вы вправе обратиться к застройщику и потребовать компенсации за расходы на устранение недоделок. Если сделать это напрямую не удастся, обратитесь в управляющую компанию, она перенаправит претензию и будет контролировать процесс рассмотрения вашего обращения. Увидите, что никаких мер по разрешению проблемы не принимается – соберите доказательства своей правоты и обращайтесь в суд.
Если на любом из этапов вы столкнулись с явным нежеланием застройщика разрешить спор, если компания идет на хитрость – пытается затянуть с решением вопроса, чтобы истек гарантийный срок, стоит применить рычаги давления – обратиться с жалобой в жилищную инспекцию или в прокуратуру. Или сразу пойти в суд.
Даже если вы приобретаете квартиру в новостройке эконом-класса, это не значит, что застройщику дозволено допускать грубые нарушения при возведении объекта. Помните, вы вправе отказать от покупки, если «товар» вас не устраивает. Требуйте соблюдение обязательств, взятых на себя застройщиком. Теперь, когда вы знаете, какие вопиющие нарушения могут допускать застройщики и как правильно принимать квартиру в новостройке, вы сможете принять необходимые меры и обеспечить себе комфортное проживание в новой квартире.
Эскроу-счета: мифы и реальность. Новые правила покупки Новостроек
Эскроу-счета – специальные банковские счета, необходимые для сопровождения кредитования девелоперов при проектном финансировании строительства. Применение данных счетов обусловлено необходимостью защиты денежных средств дольщиков. 01.07.2018 в Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» были внесены изменения, обязывающие застройщиков использовать счета эскроу с 01.07.2019. Законопроект включает и другие требования к строителям.
Схема работы счетов эскроу С 1 июля 2018 года в России вступили в действие поправки к Закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванном регулировать строительство жилья в Российской Федерации. Согласно этим поправкам, все застройщики обязаны с 1 июля 2019 года продавать недвижимость с применением эскроу-счетов. Важно! В переходный период (с 01.07.2018 по 30.06.2019) возможно использование двух механизмов продаж недвижимости: по договору долевого участия и с применением счетов эскроу. Для того чтобы точнее понять, что это, счета эскроу, следует разобраться в схеме их работы. По действующей в настоящий момент схеме ДДУ денежные средства граждан, приобретающих недвижимость в новостройках, поступают непосредственно на счета застройщика. Согласно новому механизму, деньги дольщика будут поступать на специальные эскроу-счета в банках, аккредитованных Центробанком, и лишь после сдачи недвижимости поступят на счет застройщика. Однако, где же застройщику брать средства для строительства? Для этого банк с целью финансирования строительства выдает кредит до 100% суммы, требуемой для выполнения проекта. Процентная ставка не регламентируется законом и устанавливается банками самостоятельно в зависимости от величины собственного вклада застройщика в проект, а также от привлекательности и экономической эффективности этого проекта. Годовая ставка будет уменьшаться по мере продвижения строительства и увеличения количества проданных квартир или домов. После сдачи недвижимости деньги покупателей, заблокированные на эскроу-счетах, в требуемом объёме направляются на погашение кредита, выданного строительной компании, а остаток перечисляется на счет застройщика. Застройщик получает свои деньги после сдачи дома в эксплуатацию и оформления в собственность одной квартиры из этого дома В случае невыполнения обязательств или банкротства строителей денежные средства вернутся покупателям. Для покупателя недвижимости схема покупки по новому законодательству будет такой: выбор объекта недвижимости и аккредитованного банка; заключение договора ДДУ (нотариальное заверение не требуется), в котором в обязательном порядке прописано, что все расчеты осуществляются через счета эскроу; регистрация ДДУ в Росреестре; сбор документов. Банк потребует справку о зарплате и копию трудовой книжки, заверенную работодателем; открытие ипотечного договора и оплата первого взноса (в случае покупки в кредит); перечисление в банк суммы, равной полной стоимости квартиры, прописанной в договоре (при покупке за наличные); подписание акта приема-передачи и оформление жилья в собственность по завершении строительства.
Справка! При приобретении недвижимости в ипотеку первый взнос, вносимый клиентом, также зачисляется на эскроу счет.
При применении застройщиком новой схемы расчетов уже в переходном периоде законодательство предусматривает длинный перечень заниженных требований к: опыту работы и количеству сданного в эксплуатацию жилья; наличию уже имеющихся кредитных обязательств; наличию 10% собственных средств; отчислениям в компенсационный фонд; количеству осуществляемых застроек и т.д. Кроме того, согласно законодательству, застройщики обязаны в течение двух месяцев, т.е. до 30.09.2018, заключить договор на счет эскроу по всем объектам застройки, разрешение на строительство которых было получено до 01.08.2018. В этом же банке должен открываться расчетный счет. Все копии документов, предоставляемые строительной компанией в банк, согласно регламентированному законом реестру, должны быть заверены нотариусом. Когда начнут работать Изменения в законопроекте 214 ФЗ о счетах эскроу вступили в силу 01.08.2018. Это значит, что уже в настоящий момент застройщики могут использовать новую схему расчетов. Однако обязательно использовать счет эскроу в строительстве необходимо лишь с 01.08.2019. В течение переходного периода банки должны подготовить свои предложения для строителей и покупателей. Справка! Первый кредит под застройку по новой схеме расчетов выдан Сбербанком компании «Брусника» в апреле 2018 года на строительство в Тюмени жилого квартала. Старые и новые риски Новый законопроект предусматривает защиту дольщиков от потери денежных средств. Однако многие эксперты предполагают, что риски для граждан во многом возрастут: банкротство или отзыв лицензии у банка. Если депозиты, размещенные в финансовых учреждениях, защищены законом, то в отношении эскроу-счетов такого закона не существует. В настоящий момент законодательством не предусмотрено, каким образом дольщикам будут возвращены их средства, в случае банкротства банка или отзыва у него лицензии; рост цен. Финансирование строительства при помощи кредитных средств, взамен денег дольщиков, приведет к удорожанию стоимости квадратного метра, т.к. строительные компании будут вынуждены платить проценты по кредиту. Эксперты ожидают рост цен на недвижимость в новостройках уже во второй половине 2018 года; повышенные тарифы на услуги подрядчиков, т.к. банк будет ограничивать выбор подрядной организации; нарушение сроков строительства. Поскольку банки по новому закону имеют право отказывать застройщикам в осуществлении операций по счетам, а механизм обжалования подобных отказов пока не разработан, сроки сдачи объектов в эксплуатацию могут затягиваться. Кроме того, банкам выгодно максимально долго не открывать счета эскроу, что приведет к тому, что они будут всячески препятствовать ходу строительства; серые схемы. Юристы полагают, что введение эскроу-счетов вынудят многих недобросовестных застройщиков разрабатывать новые серые схемы, чтобы привлечь клиентов низкими ценами.
Отличие от обычного ДДУ Если говорить простыми словами, то разница между договорами по старой и новой схеме заключается в том, что дольщики при использовании счетов эскроу практически не будут взаимодействовать с застройщиком, за исключением моментов заключения сделки и акта о приеме-передаче квартиры. Денежные средства по договору переводятся не строительной компании, а на спецсчет в банке, и застройщик получит их лишь в случае выполнения своих обязательств. Ипотечный кредит в этом случае необходимо брать в том же банке, где произошло открытие счета эскроу. Таким образом, список банков для получения ипотеки существенно сужается. В случае обычного ДДУ дольщик никак не защищен от потери денежных средств и возможности остаться без квартиры. Новый формат предполагает страхование 1 миллиона 400 тысяч рублей на счете эскроу. В настоящий момент Правительством рассматривается возможность увеличения суммы гражданской страховки до 10 миллионов руб., что обеспечит для большинства покупателей полную защиту. Списки уполномоченных банков Центробанк РФ аккредитовал 55 финансовых учреждений для работы по новой схеме расчетов с дольщиками. Однако, в настоящий момент лишь два банка подготовили кредитные предложения для застройщиков. Это Сбербанк и банк «Российский капитал». Сбербанк предлагает следующие условия: сумма займа – до 85% от стоимости проекта; процентная ставка индивидуальная и снижается по мере увеличения продаж. «Российский капитал» предлагает: сумму кредита – до 300 млн руб.; срок – до 5 лет; максимальная процентная ставка – 12%; снижение ставки до 3% по мере продвижения строительства и увеличения продаж; сокращенные сроки принятия решения – до 20 рабочих дней.
Схема работы счетов эскроу С 1 июля 2018 года в России вступили в действие поправки к Закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванном регулировать строительство жилья в Российской Федерации. Согласно этим поправкам, все застройщики обязаны с 1 июля 2019 года продавать недвижимость с применением эскроу-счетов. Важно! В переходный период (с 01.07.2018 по 30.06.2019) возможно использование двух механизмов продаж недвижимости: по договору долевого участия и с применением счетов эскроу. Для того чтобы точнее понять, что это, счета эскроу, следует разобраться в схеме их работы. По действующей в настоящий момент схеме ДДУ денежные средства граждан, приобретающих недвижимость в новостройках, поступают непосредственно на счета застройщика. Согласно новому механизму, деньги дольщика будут поступать на специальные эскроу-счета в банках, аккредитованных Центробанком, и лишь после сдачи недвижимости поступят на счет застройщика. Однако, где же застройщику брать средства для строительства? Для этого банк с целью финансирования строительства выдает кредит до 100% суммы, требуемой для выполнения проекта. Процентная ставка не регламентируется законом и устанавливается банками самостоятельно в зависимости от величины собственного вклада застройщика в проект, а также от привлекательности и экономической эффективности этого проекта. Годовая ставка будет уменьшаться по мере продвижения строительства и увеличения количества проданных квартир или домов. После сдачи недвижимости деньги покупателей, заблокированные на эскроу-счетах, в требуемом объёме направляются на погашение кредита, выданного строительной компании, а остаток перечисляется на счет застройщика. Застройщик получает свои деньги после сдачи дома в эксплуатацию и оформления в собственность одной квартиры из этого дома В случае невыполнения обязательств или банкротства строителей денежные средства вернутся покупателям. Для покупателя недвижимости схема покупки по новому законодательству будет такой: выбор объекта недвижимости и аккредитованного банка; заключение договора ДДУ (нотариальное заверение не требуется), в котором в обязательном порядке прописано, что все расчеты осуществляются через счета эскроу; регистрация ДДУ в Росреестре; сбор документов. Банк потребует справку о зарплате и копию трудовой книжки, заверенную работодателем; открытие ипотечного договора и оплата первого взноса (в случае покупки в кредит); перечисление в банк суммы, равной полной стоимости квартиры, прописанной в договоре (при покупке за наличные); подписание акта приема-передачи и оформление жилья в собственность по завершении строительства.
Справка! При приобретении недвижимости в ипотеку первый взнос, вносимый клиентом, также зачисляется на эскроу счет.
При применении застройщиком новой схемы расчетов уже в переходном периоде законодательство предусматривает длинный перечень заниженных требований к: опыту работы и количеству сданного в эксплуатацию жилья; наличию уже имеющихся кредитных обязательств; наличию 10% собственных средств; отчислениям в компенсационный фонд; количеству осуществляемых застроек и т.д. Кроме того, согласно законодательству, застройщики обязаны в течение двух месяцев, т.е. до 30.09.2018, заключить договор на счет эскроу по всем объектам застройки, разрешение на строительство которых было получено до 01.08.2018. В этом же банке должен открываться расчетный счет. Все копии документов, предоставляемые строительной компанией в банк, согласно регламентированному законом реестру, должны быть заверены нотариусом. Когда начнут работать Изменения в законопроекте 214 ФЗ о счетах эскроу вступили в силу 01.08.2018. Это значит, что уже в настоящий момент застройщики могут использовать новую схему расчетов. Однако обязательно использовать счет эскроу в строительстве необходимо лишь с 01.08.2019. В течение переходного периода банки должны подготовить свои предложения для строителей и покупателей. Справка! Первый кредит под застройку по новой схеме расчетов выдан Сбербанком компании «Брусника» в апреле 2018 года на строительство в Тюмени жилого квартала. Старые и новые риски Новый законопроект предусматривает защиту дольщиков от потери денежных средств. Однако многие эксперты предполагают, что риски для граждан во многом возрастут: банкротство или отзыв лицензии у банка. Если депозиты, размещенные в финансовых учреждениях, защищены законом, то в отношении эскроу-счетов такого закона не существует. В настоящий момент законодательством не предусмотрено, каким образом дольщикам будут возвращены их средства, в случае банкротства банка или отзыва у него лицензии; рост цен. Финансирование строительства при помощи кредитных средств, взамен денег дольщиков, приведет к удорожанию стоимости квадратного метра, т.к. строительные компании будут вынуждены платить проценты по кредиту. Эксперты ожидают рост цен на недвижимость в новостройках уже во второй половине 2018 года; повышенные тарифы на услуги подрядчиков, т.к. банк будет ограничивать выбор подрядной организации; нарушение сроков строительства. Поскольку банки по новому закону имеют право отказывать застройщикам в осуществлении операций по счетам, а механизм обжалования подобных отказов пока не разработан, сроки сдачи объектов в эксплуатацию могут затягиваться. Кроме того, банкам выгодно максимально долго не открывать счета эскроу, что приведет к тому, что они будут всячески препятствовать ходу строительства; серые схемы. Юристы полагают, что введение эскроу-счетов вынудят многих недобросовестных застройщиков разрабатывать новые серые схемы, чтобы привлечь клиентов низкими ценами.
Отличие от обычного ДДУ Если говорить простыми словами, то разница между договорами по старой и новой схеме заключается в том, что дольщики при использовании счетов эскроу практически не будут взаимодействовать с застройщиком, за исключением моментов заключения сделки и акта о приеме-передаче квартиры. Денежные средства по договору переводятся не строительной компании, а на спецсчет в банке, и застройщик получит их лишь в случае выполнения своих обязательств. Ипотечный кредит в этом случае необходимо брать в том же банке, где произошло открытие счета эскроу. Таким образом, список банков для получения ипотеки существенно сужается. В случае обычного ДДУ дольщик никак не защищен от потери денежных средств и возможности остаться без квартиры. Новый формат предполагает страхование 1 миллиона 400 тысяч рублей на счете эскроу. В настоящий момент Правительством рассматривается возможность увеличения суммы гражданской страховки до 10 миллионов руб., что обеспечит для большинства покупателей полную защиту. Списки уполномоченных банков Центробанк РФ аккредитовал 55 финансовых учреждений для работы по новой схеме расчетов с дольщиками. Однако, в настоящий момент лишь два банка подготовили кредитные предложения для застройщиков. Это Сбербанк и банк «Российский капитал». Сбербанк предлагает следующие условия: сумма займа – до 85% от стоимости проекта; процентная ставка индивидуальная и снижается по мере увеличения продаж. «Российский капитал» предлагает: сумму кредита – до 300 млн руб.; срок – до 5 лет; максимальная процентная ставка – 12%; снижение ставки до 3% по мере продвижения строительства и увеличения продаж; сокращенные сроки принятия решения – до 20 рабочих дней.
Кто купил квартиру на стадии котлована?. Полезная инфомация
С ростом готовности строящегося дома риски для покупателя, однако и цена растет. Для того, чтобы добиться оптимального соотношения риск / доходность, покупателю необходимо понимать, в какие моменты обычно происходит рост цены, на какую сумму и с действием каких факторов это связано. Подробности – далее.
Как сильно меняется цена на новостройку от старта продаж до сдачи дома?
Для большего удобства сначала определимся с терминами:
Старт продаж – момент с которого застройщик начинает продавать квартиры в ещё не построенном доме участникам долевого строительства. Наступает после получения застройщиком разрешения на строительства и опубликования проектной декларации на сайте застройщика. На строительной площадке в этот момент обычно происходит обустройство котлована.
Сдача дома – получение застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, после чего дольщики начинают процесс подписания актов приемки-передачи квартир и оформления их в собственность.
Цена в период старта продаж обычно значительно ниже, чем в момент сдачи дома. Однако величина скидки может существенно варьироваться на разных объектах (этот параметр очень индивидуален для разных жилых комплексов). Он зависит:
От маркетинговой и финансовой политики застройщика – если застройщик остро нуждается в денежных средствах для финансирования строительства, то размер скидки может доходить до 40-45% от цены в момент сдачи дома
От репутации застройщика – застройщики с большим количеством успешных сданных проектов предлагают более низкий дисконт
От целевой аудитории жилого комплекса – в проектах элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса скидка может быть минимальной – на уровне 5-10%
Средняя для рынка скидка, по оценкам Estimate-Estate.ru, составляет порядка 25%.
Так как строительство дома занимает длительный промежуток времени, в скидку заложена также ожидаемая инфляция за период строительства. Более высокие скидки иногда (не всегда!) могут свидетельствовать о высоких рисках проекта и попытке застройщика финансировать проект по принципу финансовой пирамиды – использовании денежных средств на завершение строительства предыдущей очереди жилого комплекса.
Чтобы не возникало путаницы, обратим внимание, что скидку мы считаем как отношение цены в момент начала продаж к цене в момент окончания продаж (то есть цена на старте продаж составляет порядка 75% от окончательной цены). Это то же самое, что сказать, что цена на новостройку за период строительства вырастет примерно на 33% (1/0.75=1.33).
Как застройщики управляют ценами на разных этапах строительства?
Среднестатистический срок реализации проекта в сфере жилой недвижимости - 3 года (цифра верна для монолитных домов, на которые приходится 80% предложения новостроек). При этом первый год обычно занимают предпроектные и проектные работы, оформление прав на земельный участок, получение разрешения на строительство. Непосредственно на строительно-монтажные работы у застройщика остается в среднем 2 года. В течение этого периода график изменения цены обычно выглядит следующим образом:
Рост цены (на графике по оси Y отображена сумма скидки от окончательной цены) мы описали линейной зависимостью от степени готовности проекта (в ходе статистического анализа рынка новостроек, проведенного специалистами Estimate-Estate.ru, мы не нашли каких-либо доказательств, что на каких-то этапах цена растет с более высокой скоростью, чем на других). Оранжевая линия – ожидаемая (среднестатистическая) линия роста цены, серые пунктирные линии обозначают интервал, в границах которого цена обычно может отклоняться от ожидаемого тренда (порядка 5% в обе стороны от средней цены). Именно в границах этого коридора обычно проводятся маркетинговые акции, чтобы привлечь дополнительных покупателей.
Движение цены в коридоре в первую очередь зависит от спроса, от соотношения ожидаемых и фактических продаж квартир на каждой стадии, учитывается также фактор сезонности и конкуренцию.
Если продажи идут чуть хуже, цену могут понизить, если хорошо – наоборот, поднять. Зная параметры старта продаж и этап (срок) строительства (и отталкиваюсь от суммы дисконта в 25%), можно относительно точно прогнозировать ожидаемую цену в конкретный период времени и оценивать, насколько та или иная маркетинговая акция является выгодной для покупателя. Застройщик может двигать цену плавно, либо повышать её после завершения определенного этапа работ (завершение котлована, получение банковской аккредитации, завершение каркаса) – это зависит от его маркетинговой политики.
Получив разрешение на строительство, застройщик выходит на площадку и приступает к обустройству котлована и заливке фундамента. В некоторых случаях этому могут предшествовать работы по выносу коммуникаций с площадки и её освобождению от старых построек. Одновременно обычно объявляется старт продаж. Данный этап характеризуется следующими особенностями:
Наиболее низкая цена – скидка в среднем составляет от 22% до 25%
Средняя длительность стадии – 3-4 месяца
Наиболее широкий выбор квартир – можно подобрать предпочтительную планировку, этаж, вид из окна и т.д.
Самый высокий риск – замораживание проекта на этом этапе практически наверняка означает для покупателя потерю всех вложенных средств (стоимость завершения строительства высока, число дольщиков относительно невелико)
Себестоимость работ на этом этапе – в среднем 15% от всей себестоимости строительства (под себестоимостью здесь и далее понимаем полную себестоимость строительства, которая включает не только собственно строительно-монтажные работы, но и получение прав на земельный участок, его подготовку к строительству, проектные работы, маркетинговые и управленческие расходы и т.д.)
Как правило, на этом этапе покупку квартиры совершают наиболее рискованные инвесторы – те, которые хотят больше всего заработать, и при этом уверены в завершении строительства.
Для всех прочих можно рекомендовать входить в проект на этой стадии лишь в следующих случаях: 1) застройщик обладает положительной репутацией и значительным количеством успешно завершенных проектов 2) речь идет о 2-3 (но не последней) очереди крупного жилого микрорайона, который возводит зарекомендовавший себя (опять же) застройщик
Вторая стадия – от начала работ по каркасу до возведения нескольких этажей и/или получения аккредитации проекта банком (стадия конструктива / каркаса, этап 1)
После того, как построено 2-3 этажа (иногда больше), проект становится более осязаем для большинства покупателей (как правило, в этот момент дом становится возможно увидеть из-за пределов строительного забора, что само по себе является хорошей рекламой). Кроме того, именно в этот период проект обычно аккредитуют банки (мы вновь говорим о неком среднестатистическом объекте, для крупных застройщиков аккредитация может быть осуществлена банков и ранее, более того, банк в некоторых случаях может сам выступать одним из инвесторов строительства).
Аккредитация означает, что банк проверил техническую и финансовую документацию застройщика, уверен в данном проекте и готов кредитовать покупателей квартир в этом доме.
Для застройщика это означает расширение возможностей по финансированию проекта (он сможет начать активнее привлекать средства дольщиков, так как значительная часть сделок сегодня совершается именно на заемные средства). Для покупателя это означает подтверждение (своеобразный независимый аудит) надежности застройщика и проекта. Отметим, что в некоторых случаях аккредитовываться может не весь жилой комплекс, а его части (в том числе отдельные дома).
Покупателю необходимо знать следующее об этом этапе строительства:
Скидка от конечной цены составляет от 15-16% до 22%
Средняя длительность стадии – от 4 до 6 месяцев
Выбор квартир ещё достаточно широк
Риск проекта уже можно обозначить как умеренный
Зачастую различные аналитики и эксперты по недвижимости считают, что именно этот момент является наиболее благоприятным для покупки квартиры в новостройке. С ними сложно спорить - скидка ещё остается очень существенной, при этом риски проекта постепенно начинают снижаться.
Наряду с предыдущей стадией на данную стадию обычно приходится наиболее активный объем продаж квартир в жилом комплексе. Причины здесь также во многом в психологии – для большинства покупателей каркас здания является визуальным доказательством того, что строительство дома будет завершено. Оговоримся, что разделение стадии каркаса на 2 этапа иногда бывает достаточно условным, мы советуем привязываться здесь либо к моменту получения банковской аккредитации, либо к моменту завершения строительства нескольких этажей.
Для стадии завершения работ по каркасу характерны следующие особенности:
Скидка на квартиры варьируется в интервале от 9% до 16%
Средняя длительность стадии – около от 4 до 6 месяцев
Выбор квартир постепенно сокращается
Риск проекта по-прежнему умеренный, с тенденцией к снижению
Себестоимость возведения каркаса (обе стадии в совокупности) составляет приблизительно 10-15%
В заключении добавим, что несмотря на готовность каркаса говорить о готовности всего дома можно будет ещё очень не скоро. Впереди работы по подключению коммуникаций (застройщику будет необходимо взаимодействовать с государственными органами, что всегда таит в себе риск затягивания стройки), обустройству фасада и внутренней отделке (данные работы в меньшей степени автоматизированы, чем строительство каркаса, предполагают большое количество ручного труда). На завершение проекта требуются ещё значительные временные и финансовые ресурсы, что не позволяет нам оценить риск инвестиций на этой стадии как низкий. Отметим также, что визуально облик дома уже не будет меняться так сильно, и психологически покупателю может казаться, что работы на стройке замедлились, хотя фактически это не так.
Если же говорить о динамике цены, то важно отметить, что на данной стадии застройщик начинает конкурировать со своими покупателями, которые купили квартиры на более ранних стадиях и хотят выйти из проекта, продав квартиры по договору переуступки прав требования. Чтобы максимально снизить эту конкуренцию, застройщик может постараться форсировать объем продаж наиболее ликвидных квартир (однокомнатные, не крайние этажи, хорошие видовые характеристики) в этот период, что дает возможность надеяться на определенные скидки.
Четвертая стадия – от завершения работ по каркасу здания до получения разрешения на ввод в эксплуатацию (стадия фасада и внутренних работ)
После завершения работ по каркасу у строителей остается ещё достаточно большой объем работ – это обустройство фасада и кровли (включая утепление, гидроизоляцию и т.д.), "разводка" внутридомовых коммуникаций (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и пр.), а также все прочие внутренние работы (в первую очередь обустройство межкомнатных и межквартирных стен).
На этой стадии:
Скидка на квартиры варьируется в интервале от 3% до 9%
Средняя длительность стадии – около 6 месяцев, в некоторых случаях до года
Выбор квартир уже невелик и продолжает сокращаться
Риск проекта постепенно снижается от умеренного в сторону низкого
Данный этап самый «дорогой» по себестоимости – на него приходится 30-35% всех затрат по проекту (из-за более активного использования дорогих материалов и ручного труда, чем на этапе сооружения каркаса)
Зачастую именно на этой стадии покупатели начинают нервничать, так как не все работы на стройке наблюдаемы, при этом внешний облик здания уже существенно не меняется.
Пятая стадия – от получения разрешения на ввод в эксплуатацию до завершения продаж (стадия ввода в эксплуатацию)
Завершение строительства дома предполагает получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Самые существенные расходы застройщика на этом этапе – это так называемое технологическое присоединение (подключение к городским сетям электро-, водо- и газоснабжения, городской каналилизации). В этот момент:
Цена становится окончательной, она почти равна (может быть чуть ниже) цены на вторичном рынке на аналогичную недвижимость
В продаже остается небольшое количество квартир, как правило, с наименее выгодными параметрами, что отчасти компенсируется большим количеством имеющихся на рынке "инвестиционных квартир" (их предлагают дольщики, вошедшие в проект на более ранних стадиях
Риск проекта низкий, сопоставим с инвестициями во вторичное жилье
Затраты застройщика на проект на этой стадии составляют примерно 10% от всей себестоимости строительства
В этот момент застройщик начинает подписывать с клиентами акты приемки-передачи. Срок передачи устанавливается договором долевого участия (отсчитывается от даты разрешения на ввод в эксплуатацию), обычно занимает 2-3 месяца. После этого дольшики получают возможность зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.
Конечно, приведенные в таблице цифры сугубо приблизительные, где-то основаны на экспертных суждениях автора, варьируются в зависимости от конкретного проекта. Вместе с тем, мы надеемся, что понимание тенденции изменения цены на квартиру в новостройке в течение срока строительства поможет Вам сделать осознанный выбор и не ошибиться, инвестировав свои деньги в конкретный жилой комплекс.
Как сильно меняется цена на новостройку от старта продаж до сдачи дома?
Для большего удобства сначала определимся с терминами:
Старт продаж – момент с которого застройщик начинает продавать квартиры в ещё не построенном доме участникам долевого строительства. Наступает после получения застройщиком разрешения на строительства и опубликования проектной декларации на сайте застройщика. На строительной площадке в этот момент обычно происходит обустройство котлована.
Сдача дома – получение застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, после чего дольщики начинают процесс подписания актов приемки-передачи квартир и оформления их в собственность.
Цена в период старта продаж обычно значительно ниже, чем в момент сдачи дома. Однако величина скидки может существенно варьироваться на разных объектах (этот параметр очень индивидуален для разных жилых комплексов). Он зависит:
От маркетинговой и финансовой политики застройщика – если застройщик остро нуждается в денежных средствах для финансирования строительства, то размер скидки может доходить до 40-45% от цены в момент сдачи дома
От репутации застройщика – застройщики с большим количеством успешных сданных проектов предлагают более низкий дисконт
От целевой аудитории жилого комплекса – в проектах элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса скидка может быть минимальной – на уровне 5-10%
Средняя для рынка скидка, по оценкам Estimate-Estate.ru, составляет порядка 25%.
Так как строительство дома занимает длительный промежуток времени, в скидку заложена также ожидаемая инфляция за период строительства. Более высокие скидки иногда (не всегда!) могут свидетельствовать о высоких рисках проекта и попытке застройщика финансировать проект по принципу финансовой пирамиды – использовании денежных средств на завершение строительства предыдущей очереди жилого комплекса.
Чтобы не возникало путаницы, обратим внимание, что скидку мы считаем как отношение цены в момент начала продаж к цене в момент окончания продаж (то есть цена на старте продаж составляет порядка 75% от окончательной цены). Это то же самое, что сказать, что цена на новостройку за период строительства вырастет примерно на 33% (1/0.75=1.33).
Как застройщики управляют ценами на разных этапах строительства?
Среднестатистический срок реализации проекта в сфере жилой недвижимости - 3 года (цифра верна для монолитных домов, на которые приходится 80% предложения новостроек). При этом первый год обычно занимают предпроектные и проектные работы, оформление прав на земельный участок, получение разрешения на строительство. Непосредственно на строительно-монтажные работы у застройщика остается в среднем 2 года. В течение этого периода график изменения цены обычно выглядит следующим образом:
Рост цены (на графике по оси Y отображена сумма скидки от окончательной цены) мы описали линейной зависимостью от степени готовности проекта (в ходе статистического анализа рынка новостроек, проведенного специалистами Estimate-Estate.ru, мы не нашли каких-либо доказательств, что на каких-то этапах цена растет с более высокой скоростью, чем на других). Оранжевая линия – ожидаемая (среднестатистическая) линия роста цены, серые пунктирные линии обозначают интервал, в границах которого цена обычно может отклоняться от ожидаемого тренда (порядка 5% в обе стороны от средней цены). Именно в границах этого коридора обычно проводятся маркетинговые акции, чтобы привлечь дополнительных покупателей.
Движение цены в коридоре в первую очередь зависит от спроса, от соотношения ожидаемых и фактических продаж квартир на каждой стадии, учитывается также фактор сезонности и конкуренцию.
Если продажи идут чуть хуже, цену могут понизить, если хорошо – наоборот, поднять. Зная параметры старта продаж и этап (срок) строительства (и отталкиваюсь от суммы дисконта в 25%), можно относительно точно прогнозировать ожидаемую цену в конкретный период времени и оценивать, насколько та или иная маркетинговая акция является выгодной для покупателя. Застройщик может двигать цену плавно, либо повышать её после завершения определенного этапа работ (завершение котлована, получение банковской аккредитации, завершение каркаса) – это зависит от его маркетинговой политики.
Получив разрешение на строительство, застройщик выходит на площадку и приступает к обустройству котлована и заливке фундамента. В некоторых случаях этому могут предшествовать работы по выносу коммуникаций с площадки и её освобождению от старых построек. Одновременно обычно объявляется старт продаж. Данный этап характеризуется следующими особенностями:
Наиболее низкая цена – скидка в среднем составляет от 22% до 25%
Средняя длительность стадии – 3-4 месяца
Наиболее широкий выбор квартир – можно подобрать предпочтительную планировку, этаж, вид из окна и т.д.
Самый высокий риск – замораживание проекта на этом этапе практически наверняка означает для покупателя потерю всех вложенных средств (стоимость завершения строительства высока, число дольщиков относительно невелико)
Себестоимость работ на этом этапе – в среднем 15% от всей себестоимости строительства (под себестоимостью здесь и далее понимаем полную себестоимость строительства, которая включает не только собственно строительно-монтажные работы, но и получение прав на земельный участок, его подготовку к строительству, проектные работы, маркетинговые и управленческие расходы и т.д.)
Как правило, на этом этапе покупку квартиры совершают наиболее рискованные инвесторы – те, которые хотят больше всего заработать, и при этом уверены в завершении строительства.
Для всех прочих можно рекомендовать входить в проект на этой стадии лишь в следующих случаях: 1) застройщик обладает положительной репутацией и значительным количеством успешно завершенных проектов 2) речь идет о 2-3 (но не последней) очереди крупного жилого микрорайона, который возводит зарекомендовавший себя (опять же) застройщик
Вторая стадия – от начала работ по каркасу до возведения нескольких этажей и/или получения аккредитации проекта банком (стадия конструктива / каркаса, этап 1)
После того, как построено 2-3 этажа (иногда больше), проект становится более осязаем для большинства покупателей (как правило, в этот момент дом становится возможно увидеть из-за пределов строительного забора, что само по себе является хорошей рекламой). Кроме того, именно в этот период проект обычно аккредитуют банки (мы вновь говорим о неком среднестатистическом объекте, для крупных застройщиков аккредитация может быть осуществлена банков и ранее, более того, банк в некоторых случаях может сам выступать одним из инвесторов строительства).
Аккредитация означает, что банк проверил техническую и финансовую документацию застройщика, уверен в данном проекте и готов кредитовать покупателей квартир в этом доме.
Для застройщика это означает расширение возможностей по финансированию проекта (он сможет начать активнее привлекать средства дольщиков, так как значительная часть сделок сегодня совершается именно на заемные средства). Для покупателя это означает подтверждение (своеобразный независимый аудит) надежности застройщика и проекта. Отметим, что в некоторых случаях аккредитовываться может не весь жилой комплекс, а его части (в том числе отдельные дома).
Покупателю необходимо знать следующее об этом этапе строительства:
Скидка от конечной цены составляет от 15-16% до 22%
Средняя длительность стадии – от 4 до 6 месяцев
Выбор квартир ещё достаточно широк
Риск проекта уже можно обозначить как умеренный
Зачастую различные аналитики и эксперты по недвижимости считают, что именно этот момент является наиболее благоприятным для покупки квартиры в новостройке. С ними сложно спорить - скидка ещё остается очень существенной, при этом риски проекта постепенно начинают снижаться.
Наряду с предыдущей стадией на данную стадию обычно приходится наиболее активный объем продаж квартир в жилом комплексе. Причины здесь также во многом в психологии – для большинства покупателей каркас здания является визуальным доказательством того, что строительство дома будет завершено. Оговоримся, что разделение стадии каркаса на 2 этапа иногда бывает достаточно условным, мы советуем привязываться здесь либо к моменту получения банковской аккредитации, либо к моменту завершения строительства нескольких этажей.
Для стадии завершения работ по каркасу характерны следующие особенности:
Скидка на квартиры варьируется в интервале от 9% до 16%
Средняя длительность стадии – около от 4 до 6 месяцев
Выбор квартир постепенно сокращается
Риск проекта по-прежнему умеренный, с тенденцией к снижению
Себестоимость возведения каркаса (обе стадии в совокупности) составляет приблизительно 10-15%
В заключении добавим, что несмотря на готовность каркаса говорить о готовности всего дома можно будет ещё очень не скоро. Впереди работы по подключению коммуникаций (застройщику будет необходимо взаимодействовать с государственными органами, что всегда таит в себе риск затягивания стройки), обустройству фасада и внутренней отделке (данные работы в меньшей степени автоматизированы, чем строительство каркаса, предполагают большое количество ручного труда). На завершение проекта требуются ещё значительные временные и финансовые ресурсы, что не позволяет нам оценить риск инвестиций на этой стадии как низкий. Отметим также, что визуально облик дома уже не будет меняться так сильно, и психологически покупателю может казаться, что работы на стройке замедлились, хотя фактически это не так.
Если же говорить о динамике цены, то важно отметить, что на данной стадии застройщик начинает конкурировать со своими покупателями, которые купили квартиры на более ранних стадиях и хотят выйти из проекта, продав квартиры по договору переуступки прав требования. Чтобы максимально снизить эту конкуренцию, застройщик может постараться форсировать объем продаж наиболее ликвидных квартир (однокомнатные, не крайние этажи, хорошие видовые характеристики) в этот период, что дает возможность надеяться на определенные скидки.
Четвертая стадия – от завершения работ по каркасу здания до получения разрешения на ввод в эксплуатацию (стадия фасада и внутренних работ)
После завершения работ по каркасу у строителей остается ещё достаточно большой объем работ – это обустройство фасада и кровли (включая утепление, гидроизоляцию и т.д.), "разводка" внутридомовых коммуникаций (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и пр.), а также все прочие внутренние работы (в первую очередь обустройство межкомнатных и межквартирных стен).
На этой стадии:
Скидка на квартиры варьируется в интервале от 3% до 9%
Средняя длительность стадии – около 6 месяцев, в некоторых случаях до года
Выбор квартир уже невелик и продолжает сокращаться
Риск проекта постепенно снижается от умеренного в сторону низкого
Данный этап самый «дорогой» по себестоимости – на него приходится 30-35% всех затрат по проекту (из-за более активного использования дорогих материалов и ручного труда, чем на этапе сооружения каркаса)
Зачастую именно на этой стадии покупатели начинают нервничать, так как не все работы на стройке наблюдаемы, при этом внешний облик здания уже существенно не меняется.
Пятая стадия – от получения разрешения на ввод в эксплуатацию до завершения продаж (стадия ввода в эксплуатацию)
Завершение строительства дома предполагает получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Самые существенные расходы застройщика на этом этапе – это так называемое технологическое присоединение (подключение к городским сетям электро-, водо- и газоснабжения, городской каналилизации). В этот момент:
Цена становится окончательной, она почти равна (может быть чуть ниже) цены на вторичном рынке на аналогичную недвижимость
В продаже остается небольшое количество квартир, как правило, с наименее выгодными параметрами, что отчасти компенсируется большим количеством имеющихся на рынке "инвестиционных квартир" (их предлагают дольщики, вошедшие в проект на более ранних стадиях
Риск проекта низкий, сопоставим с инвестициями во вторичное жилье
Затраты застройщика на проект на этой стадии составляют примерно 10% от всей себестоимости строительства
В этот момент застройщик начинает подписывать с клиентами акты приемки-передачи. Срок передачи устанавливается договором долевого участия (отсчитывается от даты разрешения на ввод в эксплуатацию), обычно занимает 2-3 месяца. После этого дольшики получают возможность зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.
Конечно, приведенные в таблице цифры сугубо приблизительные, где-то основаны на экспертных суждениях автора, варьируются в зависимости от конкретного проекта. Вместе с тем, мы надеемся, что понимание тенденции изменения цены на квартиру в новостройке в течение срока строительства поможет Вам сделать осознанный выбор и не ошибиться, инвестировав свои деньги в конкретный жилой комплекс.
